2016年全国房价失控飙升，万恶之源就是棚改货币化，如今它又卷土重来了。

(资料图片仅供参考)

4月10日，南昌印发《关于推进中心城区房屋征收补偿房票安置的实施意见》，自5月11日起实施，有几个内容：

1、在四个中心城区范围内，国有和集体土地上房屋征收与补偿全面推行房票安置。

2、在指定区域，用房票买房，还可以享受购房补贴和税收优惠，越早买房补贴越高，从10%-5%递减。

3、如果不想买房，可以去指定银行兑付成现金，并且还会支付房票持有期间的利息。

看见没？虽然名义上改为“房票安置”，实际上还是棚改货币化。

只不过以前拆迁的时候，立马支付给拆迁户大量的现金，而现在把给现金的时间往后延迟了12个月，并且想方设法让你把这些钱都花掉。

实际上，南昌并非最先再次推出棚改货币化的城市。

据统计，2022年以来，全国已经有超30城在探索实施“房票”政策，如厦门、郑州、宜兴、开封、南京、温州、宁波等。

这绝非终点，更多的城市也正在研究棚改货币化，比如重庆也启动《重庆市棚户区改造三年行动计划(2023—2025年)(征求意见稿)》。

如果监管机构不叫停，全国300多个主要城市，我们估计未来至少会有一半以上采取这个政策。

也就是说，全国范围内，棚改货币化又卷土重来了。

想想2016年，全国房价大涨，长期霸占涨幅榜前列的是，以蚌埠为代表的三四线城市。

直接原因就是，棚改货币化席卷全国，货币安置比例从2014年的9%，跃升到2017年的48.5%。

这个楼市刺激政策太凶猛了，2018年全国各地纷纷叫停了这个政策，拆迁改为房子实物赔偿。

问题是，现在棚改货币化卷土重来，房价是否又要暴涨失控了？

我们先看下，2016年棚改货币化，刺激楼市暴涨的逻辑：

1、需求：棚改拆了一大片房子，这些人没有地方住了，直接导致住房需求上升。

2、能力：拆迁给了拆迁户很多钱，直接提升了购房能力。

3、情绪：既有购房需求，又有购房能力，大家疯狂地买房，搞得人心惶惶，大家都跟着抢房子。

现在什么情况呢？

先看需求。

前一段时间，官方透露了一个数据，全国近6亿栋城乡房屋。全国户套比也达到了1.09，跟发达国家齐平。

现在推进棚改货币化的城市都哪些？南昌、开封等等，三四线城市居多，二线城市偏少。

除了南京等几个大城市，随便这些城市调查一下，哪家没有两三套房子？人口又不流入这些三四线城市，外地人没有买房的需求。

所以，无论从整体上，还是从结构上看，绝大多数城市房子都严重“供大于求”。

即便搞拆迁，搞棚户区改造，跟2016年相比，拿拆迁款买房的人大幅减少，买房需求并不会大幅增加。

再看购房能力。

以前棚改货币化，资金是怎么来的呢？央行放水。

过程是，央行通过PSL把钱贷给国开行等政策性银行，政策性银行又通过棚改专项贷款把钱贷给地方政府，地方政府通过货币化安置向拆迁户发放补偿款。

钱从央行到地方政府再到拆迁户，货币的源头是央行。

所以，我们看到，短短几年时间，央行PSL余额从6500亿，急剧飙升到3.5万亿，翻了6倍。

这些钱，相当大一部分流入到了拆迁户手里，又最终流向了房地产市场。

2022年9月份，时隔两年半，央行重启PSL，再次向社会注入资金。

2022年9月份、10月份、11月份分别净新增1082亿元、1543亿元、和3675亿元，2022年11月份净新增规模与期末余额也创下2022年年内新高。

总体来看，在四个月内(2022年9月份至12月份)，PSL累计净新增规模达到6129亿元。

问题是什么呢？这次央行重启PSL，并不是为了棚户区改造。

在2015年至2018年，PSL曾有较大规模的投放，主要支持了棚户区改造等重点领域。

但是，本轮PSL新增资金主要用于“保交楼”，以及新基建项目。

为什么这么说呢？

首先，央行PSL的对象，是三大政策性银行，而政策性银行的作用就是，支撑政府重大项目，以及五大基础设施重点领域、重大科技创新领域。

其次，“保交楼”是当下最迫切的工作，住建部和财政部、央行的部门已经出台措施，就是要用政策性银行来“保交楼”。

2022年9月22日，国家开发银行向沈阳支付全国首笔“保交楼”专项借款，这说明央行通过PSL正式启动“保交楼”项目。

也就是说，现在央行的PSL不是为了棚改，更多是为了“保交楼”。

那么，现在全国各城市大搞棚改货币化，钱从哪里来的呢？

地方金融机构支持，依法合规提供周期长、利率低的金融产品，满足棚改资金需求。

参与者主要是，地方城投平台公司、金融机构、社会力量，建立棚户区改造基金。

说白了，要么给地方商业银行施压，让他们多搞点理财产品，卖给有理财需求的投资者，凑借过来的钱放到棚户改造基金。

要么让城投公司发债，或者让城投公司去找当地企业家借钱，凑借过来的钱，放到棚户改造基金。

以前的模式是央行为源头，以政策性银行和地方政府为渠道，向拆迁户发钱，这种模式资金相当充裕。

现在地方政府自己去凑钱，实在是太难了。

因此，鉴于地方政府凑钱能力有限，虽然各个城市都开始了棚改货币化，但是向社会释放出来的购房能力，完全没法跟之前相比。

最后，看市场情绪。

大疫三年，已经给民众心理留下创伤，很多人开始反思，买那么多房子干啥，好好生活知足常乐。

另外，“房住不炒”之后，大家也都认识到了，房价不会再次大涨。

所以，现在虽然也有人买房，成交量也上去了，但是之前那种恐慌情绪，害怕万一错过再也买不起房的情绪，再也没有了。

人心散了，再想鼓动大家恐慌性买房，不可能了。

所以，这一轮的棚改货币化，无论是释放出来的购房需求，释放出来的购房能力，以及造成的恐慌情绪，远远弱于2016年那一轮。

现实情况是什么样呢？

2022年3月份，郑州率先推出棚改货币化，印发《关于积极推进大棚户区改造项目货币化安置工作的实施意见》。

整个2022年，全国实施“房票”制度，也就是实施“棚改货币化”的城市高达30多个。

但是，2022年房价不仅没动静，反而相当冷清，量价齐跌。

以郑州为例，从3月份开始实施，到12月份结束，推进了9个月，完全没有效果。

克而瑞数据显示，郑州2022年12月新建商品住宅成交面积18万平方米，环比上涨117%，但同比降幅达73%。

累计情况来看，郑州2022年1-12月新建商品住宅成交面积434万平方米，同比下降46%。

价格方面，据中指院数据，郑州12月新建商品住宅价格指数下跌0.35%，样本平均价格12326元/平方米。

春节后这轮楼市回暖，郑州也就热了一个月，2月份释放了前面积累的庞大需求，到3月份又被打回了原形。

据克尔瑞数据，2023年3月郑州住宅整体认购约7615套，环比2月，降幅约17%。其中，主城区住宅认购约5809套，环比降幅约16%

总结一下，虽然棚改货币化卷土重来，全国已经30多个城市开始重启这个政策，未来也会有更多城市加入进来。

这一轮的棚改货币化，无论是释放出来的购房需求，释放出来的购房能力，以及造成的恐慌情绪，远远弱于2016年那一轮。

2016年，棚改货币化的确引爆全国房价，是那轮房价失控的“万恶之源”，但是现在情况发生了关键变化。

离开了央行的资金支持，棚改货币化还想掀起风浪，很难！